Cosa hanno fatto gli immigrati al mercato immobiliare polacco? I risultati sono sorprendenti

La ricerca del Dr. Happ porta a conclusioni così sorprendenti. Adam Czerniak è professore alla Varsavia School of Economics e direttore della ricerca presso Politika Insight. In 27 Paesi europei ha analizzato”L’afflusso di rifugiati ucraini è pari all’1%. L’aumento della popolazione del paese ospitante si traduce in un aumento dei prezzi degli affitti dello 0,2-0,3%.“.

A prima vista, i risultati di questa ricerca, pubblicati sulla rivista scientifica “Critical Housing Analysis”, contraddicono nettamente le informazioni provenienti dal mercato immobiliare subito dopo lo scoppio della guerra in Ucraina. “Stimiamo che i prezzi degli affitti nelle più grandi città polacche siano attualmente più alti del 20% rispetto all’inizio dell’anno”, ha detto nell’aprile 2022 Marcin Janchuk, analista del mercato immobiliare presso Metrohouse, citato da Reuters.

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Adam Czerniak ammette che subito dopo lo scoppio della guerra al confine orientale il prezzo medio degli affitti in Polonia è aumentato notevolmente. Gli affitti hanno smesso di aumentare alla fine del 2022, quando erano già al 20-35%. Più alto di prima dell’attacco russo all’Ucraina. I maggiori aumenti dei prezzi sono stati registrati nelle principali città, dove i rifugiati hanno maggiori probabilità di andare.

In generale, tra i paesi analizzati, l’aumento dei prezzi degli affitti è chiaramente correlato all’entità dell’afflusso di rifugiati. Gli aumenti più forti degli affitti si sono registrati in Polonia, Lituania ed Estonia, cioè nei paesi dove l’ondata di profughi ha aumentato maggiormente la popolazione e allo stesso tempo il mercato degli alloggi in affitto era debole.

In Polonia, dove la popolazione è aumentata di oltre il 2,5% in un breve periodo di tempo, i prezzi degli affitti sono aumentati di oltre il 20% tra il quarto trimestre del 2021 e il primo trimestre del 2023. Nella Repubblica Ceca, che ha registrato un incremento demografico maggiore (più del 3%), nello stesso periodo gli affitti sono aumentati meno del 10%. Tuttavia, il mercato degli affitti sul fiume Moldava è più sviluppato.

Ma l’autore dell’articolo lo sottolinea L’evoluzione dei prezzi locativi aggrava l’intensità delle turbolenze sul mercato immobiliare dopo lo scoppio della guerra in Ucraina. Questo perché gli appartamenti più economici sono scomparsi dal pool delle offerte più veloci, facendo aumentare il prezzo medio delle restanti offerte. Allo stesso tempo, gli affitti degli appartamenti che erano già affittati allo scoppio del conflitto non sono stati immediatamente rivisti. Pertanto, gli affitti effettivi pagati dagli inquilini sono aumentati molto più lentamente rispetto agli affitti richiesti.

“I risultati preliminari della ricerca econometrica indicano una relazione tra l’afflusso di rifugiati ucraini e l’aumento dei prezzi degli affitti in tutta Europa. L’afflusso di rifugiati pari all’1% della popolazione del paese ospitante ha coinciso con un aumento dei prezzi degli affitti dello 0,6%, cioè inferiore. l’intervallo dell’1-1,5%” registrato in altri studi sugli effetti della migrazione. Il cancro della pelle è stato recentemente pubblicato “Libro di ricevute affitto”preparato da “Polityka Insight”, OtoDom e OLX.

In realtà, l’impatto dell’ondata di profughi sul mercato immobiliare è stato più debole: la popolazione del Paese è aumentata dell’1%. Aumentare gli affitti dello 0,2-0,3%. Questo risultato è stato ottenuto dall’autore dello studio tenendo conto di altre forze che hanno portato all’aumento dei prezzi degli affitti nel periodo successivo allo scoppio della guerra in Ucraina. “La maggior parte dell’aumento dei prezzi reali degli affitti in tutta Europa, soprattutto dopo febbraio 2022, può essere spiegata dall’impatto di fattori diversi dalla migrazione: aumento dell’inflazione, aumento dei prezzi immobiliari e aumento dei tassi di interesse sui mutui immobiliari”. Dice l’economista.

Secondo lui molti proprietari di appartamenti in affitto hanno approfittato della scarsità dell’offerta e dei prezzi elevati per giustificare l’aumento degli affitti. “Tuttavia, la dimensione effettiva di questo aumento è il risultato di fattori diversi dall’immigrazione – dall’aumento dell’inflazione, soprattutto dei prezzi dell’energia e dei costi di manutenzione delle proprietà, nonché dall’aumento delle rate dei mutui e dall’aumento dei prezzi delle case” – spiega il docente SGH e capo del Dipartimento di Economia Istituzionale e Politica.

In Polonia e in alcuni altri paesi dell’Europa centrale e orientale l’impatto dell’afflusso di rifugiati sul mercato immobiliare è stato probabilmente più forte della media dei paesi inclusi nello studio di Adam Czerniak. Questo è il risultato della disponibilità limitata di appartamenti in affitto nella nostra zona. In Polonia nel 2021 era solo il 4% e le famiglie vivevano in immobili in affitto a prezzi di mercato, nella Repubblica Ceca la percentuale era del 18% e in Germania quasi la metà.

L’economista ammette inoltre che l’impatto dell’ondata di profughi sul mercato immobiliare delle grandi città è stato maggiore che sull’intero Paese.. Lo conferma la ricerca condotta da Michal Goszczak dell’Università di Economia di Cracovia e Radosław Trojanek dell’Università di Economia di Poznań, relativa a cinque città polacche (Cracovia, Łódź, Poznań, Varsavia e Breslavia). In queste città la popolazione è aumentata dell’1%. L’aumento dei prezzi locativi legato all’afflusso di rifugiati ha portato ad un aumento dei prezzi locativi dello 0,67%. Poiché la popolazione di queste città è aumentata di oltre il 20%, si prevede un aumento dei prezzi degli affitti fino a diversi punti percentuali. Comunque, questo non è successo.

Goszak e Trojanek analizzano anche l’impatto dell’immigrazione sul mercato immobiliare primario. È noto che nel 2022 il numero di immobili acquistati da stranieri, soprattutto ucraini, è aumentato in modo significativo. Tuttavia, i ricercatori hanno scoperto che ciò non ha avuto effetti statisticamente significativi sui prezzi di acquisto.

Lo sottolineano gli autori di entrambi gli articoli Il fattore che ha mitigato il forte aumento dei prezzi degli affitti in Polonia a causa dell’afflusso di rifugiati è stata la straordinaria ospitalità della popolazione locale.. Una ricerca del 2022 ha indicato che solo il 20% circa degli ucraini ha affittato appartamenti sul fiume Vistola in base alle condizioni di mercato. Anche se i polacchi hanno ospitato temporaneamente i rifugiati, ciò è bastato ad allentare la pressione sugli affitti nel mercato degli affitti. Già alla fine del 2022 il numero di cittadini ucraini residenti in Polonia ha cominciato a diminuire.

Grzegorz Siemionczyk, capo analista di money.pl